Les réponses à vos questions

Mon installation

Pour votre première installation, ne vous passez surtout pas d’un cabinet de transaction avec lequel vous pourrez établir une véritable relation de confiance ! Notre rôle est de vous écouter, de vous rassurer et, surtout, de trouver pour vous la première officine qui vous correspond vraiment. Votre consultant PHARMA CESSION CONSEIL vous proposera toujours de rencontrer, si vous le souhaitez, de jeunes pharmaciens que nous avons installés. Vos angoisses et vos problématiques ont été les leurs, leur expérience peut vous éclairer !

« Adjoint » n’est pas un métier, mais un apprentissage ! Notre conseil : lancez-vous dès que vous en avez les moyens, la motivation ou l’opportunité ! Certains jeunes diplômés parviennent à s’installer deux ou trois ans seulement après la fin de leurs études. Globalement, au-delà de dix ans d’officine en tant qu’adjoint, vous vous serez habitué à une routine qui rend la première installation moins facile et plus anxiogène.

Ne vous focalisez pas sur une région ou sur une ville en particulier ! Comme, en moyenne, un jeune pharmacien ne passe que 5 ans dans sa première officine, le lieu de cette première installation demeure donc assez secondaire. Le plus important, c’est « l’affaire », à savoir l’officine elle-même, envisagée dans son environnement bien sûr.

N’oubliez pas que les success stories existent encore ! Comme le confie Hugues SPRIET, fondateur de PHARMA CESSION CONSEIL, «on dit que le marché est plus difficile aujourd’hui, et c’est vrai; mais il m’arrive toujours de voir de jeunes pharmaciens dont c’est la première installation tripler le chiffre d’affaires de leur prédécesseur !». Un critère à retenir ? « S’installer dans sa première officine après un départ en retraite… Il peut arriver qu’un pharmacien qui est à la fin de sa carrière se montre moins dynamique, innovant et clairvoyant qu’un jeune pharmacien qui s’installe » !

Soyez exigeants sur la visibilité du business à venir ! Ne vous contentez pas d’une analyse prévisionnelle classique. A PHARMA CESSION CONSEIL, nous la jugeons insuffisante. Notre spécificité : un audit indépendant, véritable photographie d’une officine et de son potentiel. Hugues SPRIET explique : « beaucoup de nos transactions sont des premières installations. Je sais combien, parfois, de jeunes pharmaciens ont des problèmes, parce qu’ils se précipitent sur des « affaires » qui n’en sont pas. Parfois, nos audits qui sont totalement indépendants balaient pas mal d’idées reçues ! PHARMA CESSION CONSEIL fournit à chaque acquéreur des éléments chiffrés rationnels (une étude de marché, un prévisionnel et un audit indépendant), autant d’éléments objectifs d’analyse d’une officine avec lesquels les jeunes pharmaciens sont parfaitement à l’aise et qui sont le gage d’une situation qui leur permettra, tout de suite, de gagner leur vie ».

Ne soyez pas si pressés ! Quand vous aurez trouvé la bonne officine pour votre première installation, dans le meilleur des cas, les différentes étapes de la transaction prendront 6 mois ! Sachez que les délais, imposés par le Conseil de l’Ordre d’une part, et pour l’obtention de crédit par les banques, d’autre part, signifient déjà à eux seuls plus de 15 semaines d’attente incompressible…

Quel est le rôle d’un cabinet spécialisé en achat et vente d’officines ?

Certains jeunes pharmaciens déplorent amèrement que leur cabinet de transaction se soit contenté de leur communiquer l’adresse d’une officine à vendre, avec un prévisionnel imprécis et douteux… On les comprend.

Le rôle d’un cabinet spécialisé dans la transaction d’officines est de vous accompagner tout au long de votre installation, de vous écouter et de vous éclairer, et ce notamment en vous fournissant des éléments chiffrés complets attestés par un comptable, clés d’une analyse rationnelle et objective du potentiel de l’affaire étudiée.

La reprise, c’est se lancer dans une grande aventure qui durera au minimum 5 à 10 ans. Il est donc extrêmement important de bien choisir sa future entreprise.
Pour faire une recherche rapide et exhaustive des offres du marché, il est primordial de définir au mieux les principales caractéristiques de sa future officine : chiffre d’affaires minimum, situation géographique, emplacement, voire certaines caractéristiques de la clientèle. Ces critères seront consignés dans un cahier des charges qui pourra être transmis aux agences de transaction ou à un cabinet comptable.
Plus le cahier des charges sera précis, plus l’offre sera ciblée. Attention toutefois à ne pas être trop pointilleux, il serait dommage de manquer une bonne affaire pour une caractéristique ne répondant pas à vos critères.
Enfin, votre cahier des charges sera également un garde-fou en cas d’emballement sur un dossier. Il vous permettra de vous recentrer sur vos critères fondamentaux.

PHARMA CESSION CONSEIL consacre un dossier complet sur l’achat d’officine. Vous y trouverez plein d’informations sur les étapes clefs pour bien s’installer. Nos conseillers seront vous aiguiller sur vos choix et stratégies à adopter.

Quelles sont les étapes à franchir pour acheter une officine ?

Ma décision est prise d’acheter une officine, quelles sont maintenant les étapes à franchir ?

Tout d’abord, sachez que si vous nous confiez votre installation dans votre officine, nous serons à vos côtés à chaque étape ! Voici la liste des formalités à accomplir :

  • signature de l’offre d’achat avec garantie financière ;
  • signature d’un compromis sous conditions suspensives, conventionnelles d’une part (emprunt, certificat d’urbanisme, etc) et réglementaires d’autre part (autorisation d’exploiter) ;
  • rendez-vous avec les banques pour se présenter et présenter le prévisionnel afin d’obtenir une attestation de financement ;
  • levée des conditions suspensives conventionnelles avec signature de l’acte sous la seule condition suspensive réglementaire de l’autorisation d’exploiter ;
  • dépôt de deux dossiers par diplôme au conseil régional de l’ordre des pharmaciens.
Je m’apprête à signer avec la banque, à quoi dois-je être attentif ?

Avant de signer le contrat de banque, vous devez étudier les points suivants :

  • les fonds ne pourront être débloqués qu’à réception de l’attestation d’assurance DIT sur le prêt. La banque doit avoir cette attestation au plus tard une semaine avant la date prévue de déblocage des fonds qui se fait le jour de la dernière signature, juste avant la prise de possession.
  • demandez par écrit l’exonération des pénalités de remboursement anticipé de l’emprunt en cas de revente avant échéance des emprunts ou en cas de changement de statut de l’entreprise.
  • les garanties données à la banque sont souvent demandées avec la subrogation dans le privilège de vendeur. Il faut savoir que cette garantie est assortie de frais qui sont forfaitaires dans certains cas ou calculés au pourcentage du montant de l’emprunt dans d’autres cas.
  • vous pouvez signer votre contrat de banque une semaine avant la prise de possession. Si vous voulez geler un taux compétitif, il le sera à partir de la signature du contrat si le délai entre la prise de décision et la prise de possession est supérieur à trois mois.
Lors d’une installation, quels sont les rôles des organismes administratifs ?
  • C’est la CRAM qui vous délivre le numéro d’agrément si vous êtes diplômé en orthopédie.
  • C’est la CNAM qui déclenche la fabrication de votre Carte de Professionnel de Santé (CPS). Le délai de fabrication à prendre en compte est de trois semaines.
  • Le Conseil Régional de l’Ordre des Pharmaciens se réunit à des dates prévues trois à six mois à l’avance. Il est désormais relié à la CNAM. Dès que vous êtes passé en commission, vous êtes inscrit au tableau A qui est transmis informatiquement à la CNAM qui va fabriquer votre CPS.
Quel endroit choisir pour une première installation en officine ?

Contrairement à ce que vous conseillent nombre de sites web plus ou moins spécialisés en achat/vente de pharmacies, ne décidez pas de votre première installation en officine en fonction du lieu où vous rêvez d’habiter !

Il faut savoir qu’en moyenne, un pharmacien demeure seulement cinq ans dans sa première officine.

Le lieu de cette première installation est donc relativement secondaire !

En revanche, ce qui compte, c’est le potentiel de développement de l’officine, et son environnement est bien sûr capital !

Officine : travaux de mise en conformité, qui doit payer ?

L’occupant d’un local commercial est soumis à des règlementations qui imposent des normes de conformité, notamment en matière d’hygiène et de sécurité. Qui, du locataire commercial ou du propriétaire, doit supporter la charge de travaux dits de mise en conformité, prescrits par l’administration? Cette question est loin d’être théorique et l’attention des locataires doit être attirée sur les conséquences, notamment financières, résultant de la rédaction d’un bail commercial qui mettrait ces travaux à leur charge.

1 – Principe

Les travaux prescrits par l’administration sont supportés par le propriétaire. Ce principe s’applique y compris dans l’hypothèse où le bail ne contient aucune disposition spécifique. Il s’agit là d’une application de l’article 1719 du Code Civil qui met à la charge du bailleur une obligation de délivrance. La Cour de cassation le rappelle régulièrement , qui juge de façon constante que les travaux de mise en conformité sont de l’essence même de l’obligation de délivrance du bailleur : compte tenu de la destination des locaux, le bailleur a l’obligation de les maintenir en état de servir à l’usage auquel ils sont destinés et ce, qu’il s’agisse de travaux initiaux ou de travaux imposés en cours de bail en fonction de l’évolution de la règlementation. Ainsi, les travaux de mise en conformité demandés par l’inspection du travail constituent, pour la Cour de Cassation, une injonction administrative justifiant que ces travaux soient mis à la charge du bailleur, le locataire n’étant tenu, aux termes des dispositions du bail, que d’une obligation d’entretien. Il en sera de même lorsque le bail prévoit que le preneur doit prendre les locaux dans l’état où ils se trouvent lors de son entrée en jouissance, sans pouvoir exiger du bailleur aucune réparation ou remise en état : le bailleur n’est pas dispensé de prendre en charge les travaux de sécurité

2 – Exception

Les dispositions du Code Civil n’étant pas d’ordre public, les parties peuvent y déroger : ainsi, le bail peut prévoir que les travaux imposés par l’administration, quelle qu’en soit la nature, seront, compte tenu de l’activité exercée, à la charge du locataire. Il est à noter qu’une telle clause est assimilée à un supplément indirect de loyer dont il doit être tenu compte dans l’évaluation de la valeur locative lors du renouvellement du bail. Exemples :

  • La clause selon laquelle le locataire doit se conformer à toutes les obligations règlementaires concernant notamment l’hygiène et l’exercice de son commerce, de telle sorte que le bailleur ne puisse être inquiété : en l’occurrence, le locataire a dû prendre en charge la mise en conformité de l’installation électrique.
  • La clause selon laquelle le locataire s’oblige à satisfaire, sans recours possible contre le bailleur, aux charges de ville, police et voirie, et qu’il exécutera les travaux prescrits par l’administration pour cause d’hygiène, de salubrité ou autres : le locataire doit supporter les travaux de mise aux normes de sécurité
  • La clause selon laquelle le preneur devra se conformer à toutes prescriptions de l’autorité pour cause d’hygiène, de salubrité et autres causes et exécuter à ses frais tous travaux qui seraient prescrits à ce sujet dans les lieux loués.
  • La clause selon laquelle le locataire s’oblige à prendre les locaux en l’état, le bailleur ne s’obligeant à prendre en charge que les grosses réparations visées à l’article 606 du Code Civil et le locataire devant faire exécuter à ses frais, sans recours possible contre le bailleur les travaux qui pourraient lui être imposés par la Commission d’hygiène et de salubrité et par toute administration ou autorité compétente.

3 – Les clauses dérogatoires sont d’interprétation stricte

Conformément au principe énoncé par l’article 1162 du Code Civil, les clauses mettant ces travaux à la charge du locataire sont interprétées de façon restrictive ; elles doivent donc être rédigées avec précision, à défaut de quoi et dans le doute, les travaux resteront à la charge du bailleur : tel est le cas d’une clause se bornant à indiquer que « toutes les réparations sont à la charge du locataire ». Ainsi, toute clause ambiguë s’interprète en faveur du locataire.

4 – Mise en œuvre de l’obligation d’exécuter les travaux à la charge du bailleur

L’obligation du bailleur d’exécuter les travaux de mise en conformité doit être matérialisée par une décision administrative résultant d’un arrêté municipal ou préfectoral ou d’une mise en demeure avant fermeture du fonds ; mais certains rapports d’organisme officiels (type SOCOTEC) peuvent être de nature à démontrer l’état de vétusté de certains équipements, tels l’installation électrique : dans une telle hypothèse, le bailleur peut être condamné à exécuter les travaux. Le locataire pourra demander au propriétaire le remboursement des travaux de mise en conformité qu’il aura exécutés, mais à la condition de rapporter la preuve que le propriétaire, malgré une mise en demeure (par lettre recommandée AR) ne s’est pas exécuté.

5 – A quel moment négocier une clause du bail relative aux travaux ?

Lors de l’achat d’une officine, l’acquéreur n’a malheureusement aucun moyen de pression pour contraindre le bailleur à supprimer cette clause (il est à noter qu’à l’identique, un bailleur ne peut imposer une modification des charges et conditions du bail à l’occasion d’une cession) : le bail est transmis « en l’état » et l’ acquéreur doit supporter cette clause, si contraignante soit-elle si elle figurait dans le bail cédé. En revanche, si le vendeur est lui-même propriétaire des locaux et propose de consentir un nouveau bail à son acquéreur, celui-ci devra veiller à la rédaction des clauses du bail relatives aux travaux.

Quel apport personnel faut-il prévoir pour une première installation ?

Tout d’abord, cela dépend évidemment de l’officine. De plus, crise oblige, les conditions de financement d’un achat de pharmacie ont beaucoup changés ces dernières années. Disons qu’avec 100.000 €, on installe un jeune pharmacien sans problème. Attention ! La crise ne doit pas amener les jeunes pharmaciens à focaliser sur leur apport financier mais sur l’officine elle-même ! C’est là qu’il ne faut pas faire d’erreur.

Combien coûte une première installation en officine ?

Il faut savoir qu’outre le coût d’acquisition de l’officine elle-même, vous devrez acquitter des frais :

  • d’enregistrement ;
  • de rédacteur d’acte (qui est un notaire ou un avocat) ;
  • de transaction.

Selon les cas, vous aurez également des frais de constitution de société, qui s’élèvent à environ 2 000 euros, ou de subrogation d’un privilège de vendeur, qui correspond soit à un pourcentage de l’emprunt, soit à un forfait.

Chiffre d'affaires de l'officine achetée : consistance, precautions et recours

La logique économique voudrait que l’acquéreur d’une officine en évalue le prix en regard de l’excédent brut d’exploitation qu’elle dégage.

Pourtant, très (trop ?) souvent encore, cette valorisation se fonde sur le chiffre d’affaires annuel réalisé au cours des 12 mois précédant la cession ; c’est d’ailleurs ce critère que retient l’étude, très attendue, diffusée chaque année par la société INTERFIMO, qui établit, région par région, le pourcentage du chiffre d’affaires auquel se sont négociées les officines au cours de l’année précédente.

Il est donc primordial que l’acquéreur ait en sa possession tous les éléments d’information lui permettant de déterminer la consistance du chiffre d’affaires de l’officine qu’il s’apprête à acquérir.

En ce domaine, la pratique des rédacteurs d’actes a du s’adapter à détecter des manœuvres de plus en plus sophistiquées.

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